South African
property news

Eiendom staan sterk

Friday, December 12, 2008

Groei in woonstelhuur in gebiede soos Johannesburg, Pretoria en Kaapstad het die afgelope drie jaar min of meer met verbruikersprysinflasie (9% p.j.) ooreengestem terwyl huurgeld in Durban (12% p.j.) en Port Elizabeth (11% p.j.) selfs daarin kon slaag om effens beter as inflasie te presteer.

Volgens die jongste Rode-verslag oor die SA eiendomsmark presteer Durban steeds op die industriële front en is dit die enigste stad wie se huurgeld beter as die toename in boukosteinflasie (12%) gevaar het. Huurgroei in ander groot industriële sentra het ietwat afgekoel, met die Sentrale Witwatersrand, die Kaapse Skiereiland en Port Elizabeth wat huurgroei van onderskeidelik 12%, 10% en 9% aangeteken het.

Die boubedryf ervaar tans sy eie verlangsaming in die vorm van ‘stagflasie’ omdat bouinsetkoste die afgelope paar kwartale sneller toegeneem het as boukontrakkoste. Erwin Rode van Rode & Genote sê: ‘Bouinsetkoste (gemeet aan die Haylett-indeks) het na verwagting in die derde kwartaal van 2008 met sowat 16% gegroei vergeleke met boukontrakkoste (volgens die BEO-Boukosteindeks) van sowat 12%.

‘Gretiger tendermededinging weens afnemende boubedrywigheid dwing tans kontrakteurs om hul winsmarges te sny. Dit lei weer tot laer boukosteinflasie. Só onthul die geannualiseerde kwartaal-op-kwartaal-groeikoers van -9% in die BEO-Boukosteindeks ʼn swakte in die boubedryf, want dit impliseer ’n skerp daling in boukontrakpryse vergeleke met die vorige kwartaal. Hoewel hierdie syfer voorlopig is, word dit deur anekdotiese getuienis ondersteun.’

Dit blyk dat daar ’n wending in kapitalisasiekoerse in alle nie-residensiële eiendomsektore gekom het. Volgens die jongste Verslag het dié koerse in die derde kwartaal van 2008 skerp gestyg. Kapitalisasiekoerse is die eiendomsmark se ekwivalent van die vooruit-winsopbrengs van aandele, en stygende kapitalisasiekoerse kalwer markwaardes weg. Rode sê: ‘Dit is heel waarskynlik die gevolg van ’n agteruitgang in beleggingsvraag wat deur toenemende politieke en ekonomiese onsekerheid en tuimelende aandelemarkte, tesame met die hoër koste van hefboomfinansiering, veroorsaak word. Dít, sonder ’n gepaardgaande afname in beleggingsaanbod, lei tot marksentiment wat kwyn.’

Op ’n positiewer noot merk Rode egter op: ‘Markhuur vir prima kantoorruimte in die meeste van die land se top gedesentraliseerde nodusse het in die derde kwartaal desondanks plaaslike en internasionale ekonomiese uitdagings steeds kragtig bly groei. Pretoria, Durban, Johannesburg en Kaapstad het almal dubbelsyfer-groei aangeteken wat meer is as die verwagte boukostekoers van 12%. Die gevolg is dat markwaardes ondanks stygende kapitalisasiekoerse nie gedaal het nie.’

Vir nader inligting, tree in verbinding met John Lottering by 021 946 2480.

Back to top